Từ tư vấn pháp luật tại toà soạn: Những điều cần lưu ý trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Vừa qua, Toà soạn Báo Tây Ninh đã tư vấn một số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ, trong đó có trường hợp của ông H, từ đó rút ra những điểm cần lưu ý đối với những người dân có nhu cầu chuyển QSDĐ.

Ông H- ngụ tại TP.HCM có nhu cầu mua đất để cất nhà sinh sống. Qua sự giới thiệu của người quen, ông đồng ý mua 1 mảnh đất có diện tích 80m2 với giá gần 60 triệu đồng của bà A. Bà A cho biết giấy đất đang còn thế chấp ở ngân hàng, yêu cầu ông H đặt cọc trước 10 triệu đồng để đáo hạn, lấy giấy tờ ra để chuyển nhượng. Do không tìm hiểu kỹ nên khi đặt cọc 10 triệu đồng xong, ông H mới biết giấy đất hiện nay không phải bà A đứng tên.

Bà A thực tế có mua phần đất của ông B nhưng chưa chuyển QSDĐ. Do đó bà A không thể sang tên để bán cho ông được. Sau đó ông B yêu cầu ông H đưa 15 triệu đồng mới chịu làm thủ tục sang nhượng. Đã lỡ đưa 10 triệu đồng cho bà A, ông H đành đưa thêm 15 triệu đồng theo yêu cầu của ông B để thực hiện chuyển QSDĐ.

Sự việc không dừng lại, sau đó ông H lại tiếp tục phát hiện người thực sự đứng tên trong "giấy đỏ" mảnh đất này là bà C. Trước đây, ông B có mua phần đất này của bà C nhưng cũng chưa chuyển QSDĐ. Bà C tiếp tục yêu cầu ông đưa thêm số tiền còn lại trong hợp đồng đã thoả thuận với bà A thì mới đồng ý chuyển QSSĐ cho ông.

"Đổ mồ hôi" với trường hợp của mình, ông H chạy khắp nơi để gom góp số tiền còn lại giao đủ cho bà C để bà làm thủ tục chuyển nhượng gấp. Rất may cho ông H là cuối cùng việc mua bán đất cho ông cũng thực hiện đúng theo hợp đồng. Ông đã được sang tên, ra giấy đỏ từ bà C để thực sự làm chủ sở hữu mảnh đất mà mình muốn mua.

Trường hợp của ông H có thể gọi là may mắn bởi lẽ sau thời gian phải "đi lòng vòng" cuối cùng ông vẫn được đứng tên sở hữu mảnh đất mà ông mua. Nếu chỉ một trong ba người trên "chằng chịt" thì nhiều khả năng ông H phải lao đao, khổ sở mà chưa biết có chuyển nhượng QSDĐ được hay không. Bởi khi quyết định sang nhượng phần đất, ông H lại không tìm hiểu kỹ nguồn gốc và người đứng tên trong giấy chứng nhận QSDĐ thực sự là ai.

Qua tư vấn pháp luật trường hợp của ông H tại Toà soạn Báo Tây Ninh và một số trường hợp khác, luật sư Nguyễn Thế Tân (Đoàn Luật sư tỉnh Tây Ninh) có một số ý kiến lưu ý người dân trong việc chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà như sau:

Thứ nhất: Tìm hiểu giấy tờ pháp lý của tài sản cần giao dịch. Trong trường hợp gặp khó khăn trong việc đánh giá giấy tờ thật hay giả, bạn có thể nhờ những người có chuyên môn như công chứng viên, cán bộ tài nguyên môi trường tư vấn giúp.

Thứ hai: Kiểm tra tài sản trên thực tế và tài sản trên giấy chứng nhận có khớp với nhau hay không. Nhiều trường hợp trên giấy chứng nhận ghi là nhà cấp 4 nhưng thực tế lại là ngôi nhà năm tầng. Vấn đề này sẽ gây rắc rối khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng. Trong trường hợp này cũng cần tìm hiểu việc cấp phép xây dựng.

Thứ ba: Bạn cần tìm hiểu nhà đất chuyển nhượng có bị tranh chấp với hàng xóm liền kề hay tranh chấp giữa các đồng sở hữu hoặc với người khác. Để kiểm tra vấn đề này, bạn có thể hỏi tại uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn, tổ trưởng dân phố, trưởng thôn hoặc hỏi những hộ liền kề.

Mặt khác, bạn nên tìm hiểu ở văn phòng đăng ký QSDĐ và phòng công chứng để xem tài sản có đang liên quan đến một giao dịch khác như đặt cọc, cầm cố, bảo lãnh hay uỷ quyền hay không? Nếu có liên quan đến những giao dịch trên, bạn phải huỷ bỏ giao dịch trước rồi sau đó mới thực hiện những chuyển nhượng để tránh rắc rối sau này.

Ngoài ra, người dân cũng cần kiểm tra giấy chứng nhận có ghi nợ các khoản phí trước bạ, tiền sử dụng đất… hay không. Bởi vì chủ tài sản chỉ được chuyển nhượng tài sản sau khi đã hoàn thành mọi nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

Điều đặc biệt lưu ý khi mua bán nhà là bạn nên hạn chế hợp đồng viết tay, nếu như tài sản đó có giấy chứng nhận thì bạn nên đến phòng công chứng để làm hợp đồng mua bán. Về việc đặt cọc, tốt nhất là nên có người đứng ra làm chứng. Người làm chứng không nên là người có họ hàng hay huyết thống của đôi bên.

Trước khi nộp tiền đặt cọc, bạn cần đọc kỹ hợp đồng đặt cọc mua bán nhà để tránh tranh chấp sau này. Thông thường mức tiền đặt cọc là 10% giá trị thực tế hợp đồng (hạn chế việc đặt cọc, mua bán bằng ngoại tệ bởi việc mua bán này có thể bị vô hiệu), và bên nào chấm dứt hợp đồng phải chịu đền bù cho bên kia số tiền tương đương với số tiền đặt cọc. Việc đền bù này được pháp luật công nhận chỉ khi hợp đồng mua bán có chứng thực Nhà nước.

Về việc thanh toán, tốt nhất cần được thực hiện ngay tại ngân hàng, điều này sẽ giúp bạn tránh được việc kiểm đếm lại tiền, không sợ tiền giả hay không gặp nguy hiểm khi mang số tiền lớn ra đường. Ngay khi vừa ký xong hợp đồng công chứng, một trong các bên phải liên hệ nộp thuế với cơ quan thuế để tránh bị phạt do nộp chậm.

Cuối cùng là khi nhận giấy chứng nhận (cấp cho bên mua) bạn cần kiểm tra các thông tin ghi trên giấy chứng nhận có chính xác hay không. Nếu có phát hiện sai sót bạn cần chỉnh sửa ngay để tránh những rắc rối sau này.

Theo Điều 439 Bộ luật Dân sự, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà đất từ bên bán sang bên mua là từ khi người mua hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà. Chính vì vậy, khi các bên mới ký hợp đồng công chứng, kể cả đã làm xong thủ tục trước bạ, nhưng nếu chưa qua đăng bộ vẫn có thể huỷ bỏ.

Đây cũng là cách giúp các bên giải quyết tranh chấp đơn giản, thuận tiện nhất (thường hai bên tự thoả thuận được khoản bồi thường, phạt do vi phạm cam kết), đỡ tránh tình trạng phải đưa nhau ra toà phân xử. Tương tự, Luật Đất đai cũng quy định thời điểm chuyển QSDĐ là từ khi người nhận chuyển nhượng hoàn tất thủ tục đăng ký QSDĐ.

Cuối cùng, trong hợp đồng 2 bên cũng cần thoả thuận nêu rõ điều khoản nếu xảy ra trường hợp đã trả hết tiền nhưng không thể hoàn tất thủ tục để sang tên được thì sẽ làm như thế nào. Tất cả là do sự thoả thuận của 2 bên, nhưng cần phải nêu rõ trong hợp đồng và được công chứng Nhà nước nhằm tránh tình trạng tranh chấp về sau.

Theo BTNO